【专家解读-评论文章】《禹城市房地产开发经营管理办法》评论文章

一、基本情况

近年来，禹城市房地产市场蓬勃发展，居民居住条件不断改善，但由于房地产市场不够规范，市场准入“门槛低”，开发企业数量多、规模小，行业集中度低，部分房地产开发企业资金实力不足，主要依靠金融贷款、预售资金进行开发，加大了投资风险。为避免我市房地产开发企业因实力不足，导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题，需对我市房地产开发企业经营行为进行规范。为进一步规范禹城市房地产开发项目秩序，促进禹城市房地产事业繁荣健康发展，切实维护和保障人民群众合法权益，市住建局牵头制定了《禹城市房地产开发经营管理办法》。

二、文件制定依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房预售资金监管办法》、《山东省商品房销售条例》等现行相关法规、政策。

三、文件主要内容

本办法从适用范围、竞拍土地使用权、设立本市项目公司、企业纳税、项目配套设施规划及移交、房产预售资金监管、项目抵押融资监管、规范房地产售后服务机构、部门联合惩戒等方面对房地产开发企业经营行为进行规范，可有力降低我市房地产开发企业因实力不足，导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题，维护房屋买受人的合法权益。

四、征求意见情况

该文件已在禹城市人民政府网站进行公示，公开征求意见。已征求自然资源局、行政审批局、地方金融风险防控中心、税务局、规划编纂设计中心、综合执法局、教体局、民政局、房管中心、公用事业中心等部门意见。同时已征求禹城市汇桥房地产开发有限公司、禹城市诚建综合开发有限公司、禹城市金鑫置业有限公司、禹城市舜禹房地产开发有限公司、德州市盛恒置业有限公司、禹城市碧桂园房地产开发有限公司、德州永安置业有限公司、禹城市吉顺房地产开发有限公司意见及法律顾问意见，最终形成了办法草案。

五、主要内容评价

（一）合法性评估。按照上位法原则，经严格审查《禹城市房地产开发经营管理办法》与上级的法律法规无重大冲突，符合合法性要求。

（二）合理性评估。房地产开发关系民生，根据相关法律法规和规章规定的相关要求，结合我市城镇建设和经济发展的需要制定，规定内容合理。

（三）可操作性。《办法》内容总体上符合禹城市实际，针对性和可操作性较强，具有一定的地方特色。

六、评估结论

按照《山东省行政规范性文件评估暂行办法》（鲁司〔2020〕48号）文件要求，就拟出台的《禹城市房地产开发经营管理办法》评估结论如下：

该文件制定符合当前形势，有力保障房地产开发项目买受人的合法权益，促进社会和谐稳定。内容合法合规，不存在违法限制或剥夺公民、法人和其他组织的合法权利或违法增加公民、法人和其他组织的义务的内容；没有擅自设定行政许可、行政处罚、行政强制、行政收费等事项。